O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03. É o entendimento predominante que a parte da Lei Federal nº 4.591/64, que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim, a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei.
Qual o procedimento a ser adotado pelo condomínio contra condôminos que construíram em partes comuns, afetando, inclusive, a tubulação do prédio? Inicialmente, o condomínio deverá notificar os infratores, requerendo sua demolição para que retorne ao estado original, com oferecimento de prazo e não atendendo à solicitação, o condomínio deverá procurar o Poder Judiciário, objetivando a demolição da obra, cumulada com perdas e danos, pelos danos ocorridos face à interferência na tubulação da edificação.
Quais os motivos para se convocar uma assembleia? O síndico é obrigado a convocar a assembleia mesmo sem ter matéria para discussão? São duas as modalidades de assembleia. AGO – Assembleia Geral Ordinária é de realização obrigatória uma vez por ano, para deliberação sobre a prestação de contas, previsão orçamentária e eleição dos membros da administração, quando for o caso. AGE – Assembleia Geral Extraordinária será convocada sempre que houver matéria a ser deliberada pelos condôminos, podendo ser convocada pelo síndico ou, na omissão deste, por ¼ dos condôminos. Não havendo o que deliberar, não há porque convocar uma assembleia extraordinária.
É possível o condomínio firmar contrato com empresa de TV a cabo, compartilhando o sinal entre as unidades? Qualquer contratação feita pelo condomínio deve ser precedida de aprovação pela assembleia geral. Atualmente existem modalidades de contratação específicas para condomínios, disponibilizando para todas as unidades o sinal de TV por assinatura.
O que pode ser feito quando apartamentos são locados por temporada e seus moradores causam problemas para os demais? A locação por temporada é um direito do proprietário da unidade. Na hipótese dos locatários estarem causando problemas, recomenda-se que o proprietário seja notificado para que tome as providências necessárias à cessação do incômodo.
Qual a penalidade que pode ser aplicada ao condômino que reiteradamente não paga a cota condominial? No art. 1.337, do Código Civil, existe uma possibilidade de cobrança de penalidade de até cinco vezes do valor da cota condominial, ao condômino que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio e, pagar a cota condominial é uma obrigação de cada condômino. Art. 1337 - O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Verifica-se, assim, que o condomínio deverá normatizar a aplicação de tal multa através da deliberação de ¾ dos condôminos restantes, estabelecendo, por conseguinte, o tempo de atraso no pagamento. Este assunto deve estar disciplinado na convenção do condomínio.
Pode o condômino solicitar uma auditoria nas contas do condomínio e através desta, se houver irregularidade, destituir o síndico? A auditoria nas contas pode ser requerida, dependendo da aprovação da assembléia. Já a destituição do síndico deve obedecer ao quorum disposto na convenção do condomínio e o procedimento adotado pela norma. Se a convenção for omissa, a destituição do síndico pode se dar a qualquer momento, sem motivação, com deliberação da maioria dos presentes à assembleia.
A ação de prestação de contas pode ser proposta por qualquer condômino ou depende de aprovação em assembleia? A legislação aponta pela legitimidade de qualquer condômino no ajuizamento da ação de prestação de contas em face do condomínio, desde que as “contas” não tenham sido aprovadas em assembléia geral.
Um condômino pode exigir do síndico, a qualquer momento do seu mandato, a prestação de contas? Nos termos da lei, a prestação de contas é anual, no entanto, em caso de dúvida quanto a pagamentos, contratos etc., o condômino poderá solicitar esclarecimentos ao síndico, inclusive vista de documentos. Registre-se que o síndico responde ativa e passivamente pelo condomínio, e na qualidade de guardião dos documentos da administração deve zelar pela sua segurança e integridade. Assim, poderá atender a solicitação do condomínio quanto à análise de documentos, agendando dia, hora e local que seja adequado às partes, para a verificação e análise.
Qual o prazo para exigir a prestação de contas de administrações anteriores? O síndico tem a obrigação de, anualmente, prestar contas à assembleia do exercício anterior, conforme disposto no artigo 1.348, do Código Civil. No caso de verificar que o Síndico se nega em esclarecer pedidos de informações sobre a prestação de contas, a AGE pode ser exigido, de imediato, através da convocação por ¼ de condôminos ou judicialmente. O prazo prescricional é de 10 anos.
O QUE DIZ A LEI? Compete ao Síndico: - Art. 1.348. / IV: Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; - Art. 1.348. / VII: Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; Direitos do Condômino: - Art. 1.335 / I: Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; - Art. 1.335 / II: Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais co-possuidores; - Art. 1.335 / III: Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. - Art. 1.335 / III: Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. Deveres do Condômino. - Art. 1.336 / I: Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de2004). - Art. 1.336 / I: Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de2004). - Art. 1.336 / II: Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; - Art. 1.336 / III: Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; - Art. 1.336 / IV: Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Registre-se que, de acordo com o Código Civil, o termo "Condômino" se refere ao proprietário da unidade. Infelizmente, as administrações de condomínios residenciais realizadas pelos próprios condôminos, no geral, não estão preparadas, agindo de forma amadora, sem observância da legislação e das normas internas, acarretando a massa condominial prejuízos de toda ordem, considerando que em Assembleia Geral de Condôminos, os incautos acabam aprovando prestações de contas apresentadas por dirigentes mal-intencionados. Recomenda-se que sejam verificados todos os documentos que compõem os balancetes mensais das prestações de contas do condomínio, haja vista que, contas aprovadas pela maioria dos condôminos presentes em Assembléia Geral não podem ser discutidas em Juízo, salvo se surgirem fatos novos sobre irregularidades. Enquanto os condomínios não se adaptarem com sistemas individualizados de aferir despesas próprias de cada unidade autônoma (água, luz, gás, telefonia, Internet, TV, etc.), o consumo apurado de forma coletiva fatalmente irá prejudicar a maioria de massa condominial, principalmente quando a administração do condomínio costuma agir de forma inidônea.
Colaboração: Jonas Manoel Machado – Advogado – E-mail: drjonas5256@gmail.com
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