MODALIDADES DE REURBs PREVISTAS NA LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017
A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, possibilita, que a critério do ente público a aquisição de direito de propriedade, a aquele que detiver área pública ou possuir área privada, integrante de núcleos urbanos informais existentes até 22 de dezembro de 2016, ou seja, hoje, o referido diploma legal, que revogou o Capítulo III, da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, (que tratava da Regularização Fundiária Urbana de Assentamentos Urbanos), instituiu as normas gerais e os procedimentos aplicáveis em todo território nacional para a nova Regularização Fundiária Urbana chamada de Reurb, abrangendo inclusive as medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização dos núcleos urbanos informais (artigo 9º).
Art. 9o Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
§ 1o Os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.
§ 2o A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 de dezembro de 2016.
Com a legislação municipal existente já era possível regularizar ou aprovar os projetos de regularização fundiária, no entanto, o Poder Executivo Municipal ficava na dependência do Poder Legislativo para aprovar as regulamentações legais necessárias. Agora, com a Lei nº 13.465, não há mais espaço para discussões quanto à possibilidade ou não da regularização, pois todas as decisões quanto à aprovação dos projetos de regularização fundiária urbana ficam concentradas no Poder Executivo Municipal, visto que este possui a competência constitucional quanto ao parcelamento do solo urbano, conforme expressamente previsto no artigo 30, inciso II, do referida referido diploma legal:
Art. 30. Compete aos Municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos informais a serem regularizados:
(...)
II - processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária;
Grande discussão existia quanto à possibilidade ou não de regularização como loteamento urbano os imóveis localizados nas zonas rurais. Objetivando acabar definitivamente com todo e qualquer questionamento, o artigo 11 da Lei nº 13.465, trouxe a seguinte narrativa:
Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se:
I - núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;
II - núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização;
III - núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município;
IV - demarcação urbanística: procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município;
V - Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;
VI - legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse;
VII - legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da Reurb;
VIII - ocupante: aquele que mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais.
Nesse diapasão é plenamente possível a regularização dos loteamentos informais como núcleos urbanos, pois referidos imóveis perderam a destinação rural e possuem usos e características urbanas, mesmo que estejam em áreas qualificadas como rurais.
Não é necessária a aplicação da Lei 6.766/79 para a regularização dos loteamentos amparados pelas alterações impostas pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2017 (art. 78).
Registre-se que, com o objetivo de positivar na legislação federal a possibilidade da criação do “condomínio de lotes”, foi publicada a Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, que incluiu o artigo 1.358-A no Código Civil, em seu art. 58, in verbis:
Art. 58. A Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar acrescida da Seção IV no Capítulo VII do Título III do Livro III da Parte Especial:
“Seção IV
Do Condomínio de Lotes
‘Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.’”
Com isso, inaugura-se um novo conceito de lote, que, inicialmente, era somente formado a partir do desmembramento ou loteamento, e, agora, passa a ser também a correta denominação para unidade autônoma compreendida em condomínio de lotes, sem parcelamento do solo.
Sobre as modalidades de REURB, a Lei 13.465, assim dispõe:
“Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:
I - REURB DE INTERESSE SOCIAL (REURB-S) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e
II - REURB DE INTERESSE ESPECÍFICO (REURB-E) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo.
(...)
Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.
Na Regularização Fundiária de Interesse Específico, o artigo 33 da Lei 13.465, determina que as responsabilidades pela regularização e pela implementação do sistema viário, da infraestrutura essencial e da implementação das medidas urbanísticas e ambientais poderão ser atribuídas aos beneficiários da Regularização Fundiária de Interesse Específico – Reurb-E. Podemos dizer que os beneficiários da Regularização, de forma direta, são os proprietários, loteadores ou incorporadores, visto que estes podem ser responsabilizados, inclusive penalmente, pela falta da regularização.
O título exigido para registro da Regularização Fundiária é a certidão de regularização fundiária – CRF, expedida pelo Poder Executivo Municipal, cumprindo ao oficial do cartório de registro de imóveis prenotar e autuar o instrumento para instaurar o processo administrativo de registro da Reurb. Os artigos 28 a 41 da Lei 13.465, tratam do Processo Administrativo a ser adotado no âmbito Municipal para a Reurb.
Para o registro da Regularização Fundiária Urbana em imóveis localizados na zona rural não é necessário o prévio cancelamento do Cadastro do Imóvel no INCRA, conforme dispõe o § 4º do artigo 44 da Lei 13.465: “O registro da CRF aprovado independe de averbação prévia do cancelamento do cadastro de imóvel rural no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).” Desta forma o Município, no momento de aprovação do projeto de Regularização Fundiária da área informal, declara tão somente se referida área é urbana, da zona urbana ou de urbanização específica e o oficial do cartório de registro de imóveis, após o registro do projeto da Reurb, notificará o INCRA, o Ministério do Meio Ambiente e a Receita Federal do Brasil para que esses órgãos cancelem, parcial ou totalmente, os seus respectivos registros existentes no Cadastro Ambiental Rural – CAR e nos demais cadastros relacionados a imóvel rural (artigo 44, parágrafo 4º).
Nos termos do P. Único do art. 28, da Lei nº 13.465, não é necessária prévia Lei Municipal declarando ser as áreas objeto de regularização da zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica e nem mesmo Lei exigindo medidas e posturas para a aprovação dos núcleos informais.
Os Prefeitos e os Secretários Municipais e respectivos setores jurídicos devem cumprir e fazer cumprir as disposições da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, em pleno vigor.
Colaboração: Jonas Manoel Machado – Advogado – OAB/SC 5256 – E-mail: drjonas5256@gmail.com
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