Recebi de um missivista, leitor do jornal "OI SÃO JOSÉ", uma mensagem que registra o que está acontecendo em diversos condomínios pelo Brasil afora. Portanto, o caos constatado no condomínio onde mora o referido missivista é fruto de administrações que atuaram sem o mínimo de controle interno. Alguns dizem que as empresas de síndicos profissionais, que administram condomínios à distância, salvo raríssimas exceções, são consideradas “empresas de ladrões profissionais”. Entendo que o maior problema dos condomínios está na omissão dos proprietários das unidades autônomas, que não querem se envolver e acabam pagando a conta. No Rio de Janeiro, a queda de três edifícios é o resultado de más gestões que se perpetuaram através do tempo.
Eis a mensagem remetida via e-mail, de um condômino que acha que está sendo furtado/enganado pela gatunagem instalada na administração do condomínio onde mora: "Lendo sua colaboração no Jornal “Oi São José”, resolvi pedir sua ajuda. Há anos estamos sendo, na minha opinião, roubados pelos dois últimos síndicos. A História é a seguinte: tivemos um síndico que quando terminou a gestão, jogou todas as notas fiscais e as pastas da contabilidade no lixo (isso foi o que ele me disse que tinha feito quando eu pedi as notas para conferir) "JOGUEI TUDO NO LIXO PRA VOCÊS NÃO ME ENCHEREM O SACO". Daí exigi do síndico que pegou o condomínio, que fosse na delegacia e registrasse um B.O., que o síndico anterior havia feito essa insanidade, que na minha opinião, é crime. Mas, para minha surpresa, o síndico, orientou o “ex” a ir na delegacia registrar um B.O. que perdeu 24 pastas de prestações de contas e as respectivas notas fiscais (se é que existia alguma). O pior estava por vir, o síndico que ficou, era mais rato que o outro, e agora, depois de três anos fazendo besteiras, devolveu, em reunião secreta, o condomínio para o “ex” síndico. Meu problema é que só eu estou vendo essas falcatruas, o restante do pessoal diz que está vendo, mas não querem se incomodar. Nosso prédio está caindo aos pedaços, mesmo os síndicos tendo gasto enormes quantias, mas tudo feito na base do recibo e trabalhadores sem qualificações profissionais. Já fiz denúncia à Defesa Civil no dia que aqueles três prédios caíram no centro do Rio de Janeiro, mas até agora não apareceu ninguém, e eu estou assustado, se tiver um conselho para me dar, eu ficaria muito agradecido, abraço e sucesso em sua profissão, e parabéns pela matéria que colocou no Jornal.”
Na internet encontramos conselhos e orientações sobre como se deve administrar um condomínio, porém é necessário ter a coragem de denunciar as sacanagens praticadas pelos síndicos de plantão, que pensam que fazem parte da turma dos “malfeitos de Brasília”, os quais não resistem mais de três edições da Revista Veja, para que a “Mãe do Brasil” os mande embora, sem nenhuma punição exemplar.
Em minha opinião, os síndicos que se apropriam indevidamente dos recursos arrecadados dos condôminos deveriam ser linchados em praça pública, aplicando-se a “Lei do Talião”, já que o Judiciário se tornou a última opção em um estado democrático de direito, devido à “burocancercracia” das demandas judiciais.
Para não ficar só batendo em síndico safado, cabe aqui transcrever o que dizem os sábios sobre administrações de condomínios: “Equilibrar as receitas e despesas do condomínio é uma arte que exige planejamento. Para minimizar os problemas causados pela inadimplência ou pelas despesas extraordinárias, o síndico deve adotar uma gestão financeira profissional. O consultor Jurandir Machado, do Sebrae, explica que o primeiro passo para obter o equilíbrio financeiro é apresentar, anualmente, uma previsão orçamentária. Nessa previsão são demonstradas as despesas ordinárias, para definição da taxa condominial e do fundo de reserva. Esses valores são definidos com base no percentual de 5 a 10% do valor da taxa e são estabelecidos na Convenção que regulamenta a administração e as relações entre os condôminos. A responsabilidade com as finanças é algo que não deve ser perdido de vista, para que o orçamento não seja comprometido. ‘O síndico não deve utilizar o valor arrecadado da taxa condominal para despesas extraordinárias, quando há necessidade de realização de serviços extras no condomínio. Nesse caso, deve-se convocar a Assembléia para instituir taxa extra’, esclarece o consultor Jurandir Machado. Para que a inadimplência não comprometa o equilíbrio financeiro do condomínio, é preciso fazer um acompanhamento sistemático, orienta Machado. No primeiro e segundo mês de atraso, é aconselhável entrar em contato com o condômino por telefone, além de enviar cartas de cobrança. Ao terceiro mês de atraso, deve-se partir para a cobrança judicial, com o cadastramento na CDL (Câmara dos Dirigentes Lojistas), para inclusão dos inadimplentes no SPC e SERASA. Jurandir tem algumas dicas para reduzir as despesas do condomínio e equilibrar as receitas, sem que o bem-estar dos condôminos seja afetado. O síndico deve procurar uma administradora que atenda às necessidades do condomínio, otimizando custos e mantendo um quadro de funcionários adequados. Os contratos de manutenção devem ser concentrados em uma única empresa. A terceira e última dica é também a mais importante: o síndico deve ter controle dos gastos mensais. ‘Nesse aspecto, o Conselho Fiscal tem um papel preponderante. É imprescindível analisar as contas mensalmente; e o síndico não deve ser deixado sozinho nessa tarefa árdua’, afirma Jurandir. O síndico que optar pela assessoria de uma administradora, não pode deixar de exigir, mensalmente, a apresentação dos balancetes, com seus demonstrativos e apresentações gráficas. É possível realizar reformas e melhorias na estrutura do condomínio, sem a necessidade de taxas extras. Para isso, basta otimizar as receitas e efetuar a cobrança dos inadimplentes. Lidar com o dinheiro do condomínio é uma responsabilidade grande. Por essa razão, exige-se profissionalismo no trato com as receitas. Afinal, elas são responsáveis pelo bem-estar da comunidade condominial. (Fonte: Revista Unisindico, Ano 2, Nº 11, jul/ago 2007).
Tudo o que foi dito acima parece ser o sonho para todos os condomínios, sejam residenciais, comerciais ou de prestadores de serviços, mas quando os condôminos escolhem um “gambá para tomar conta do galinheiro”, a administração do condomínio passar a ser administrada da mesma forma como são administradas as nossas prefeituras municipais, infestadas de corruptos desde o faxineiro até o alcaide-mor, este que “rouba, mas faz”. Essa é uma herança maldita que ainda irá perdurar por muitas décadas, até que os “otários” se convençam de que são os únicos que pagam a conta.
Recomendo que os prejudicados por síndicos safados procurem um advogado de confiança para acioná-los judicialmente. Denunciar as falcatruas desses delinqüentes, seja via e-mail ou na imprensa falada e escrita, é o mínino que pode ser feito. Conheço um condomínio que, nos últimos anos, dois síndicos renunciaram e os outros foram taxados de ladrões, porque os condôminos, embora “lerdamente”, começaram a entender que estavam sendo vítimas da “gatunagem”.
Roma foi um grande império, porém, devido à safadeza de seus governantes, acabou sendo substituída pela força dos inimigos chamados de “bárbaros”. Nas últimas duas grandes guerras mundiais, as pessoas de bem foram dizimadas de uma forma covarde, porque não reagiram à tirania dos corruptos e corruptores.
Viver em condomínio significa ter direitos e deveres, porém, a participação nos atos de gestão pode significar melhoria na qualidade de vida de todos os condôminos, porém a maioria, normalmente, quase sempre se mostra omissa.
Jonas Manoel Machado – Advogado – E-mail: drjonas5256@gmail.com
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