A lei básica que regula o condomínio é a Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991. A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora). Administradora – Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo síndico e aprovada pelos condôminos em Assembléia Geral. A Administradora está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto. Autogestão – Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente. Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode, ou não, ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até dois anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são: - representar o condomínio; - cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno; - exercer a administração interna da edificação; - prestar contas à assembléia dos condôminos; - impor multas estabelecidas por lei; - guardar durante cinco anos a documentação relativa ao condomínio. Subsíndico – É a pessoa que substitui o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção. Conselho Consultivo – grupo consultivo composto por três condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, dois anos, com direito à reeleição.
De acordo com o Novo Código Civil, a destituição do síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, deve ocorrer em assembléia convocada para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros. Convenção – é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais. Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações). A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor.
Alguns questionamentos:
1. É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC? Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares. O SECOVI-SP não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil). Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados;
2. O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota? O novo Código Civil determina a aplicação de: - multa moratória de 2% sobre o débito; - juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; - atualização monetária conforme índice previsto na Convenção e, na sua falta, conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais);
3. O inquilino pode participar e votar na assembléia? O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembléia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração;
4. É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio? Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial;
5. O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento? Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado;
6. É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio? Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência), ou mesmo, serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil;
7. O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos? O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.
Colaboração: Jonas Manoel Machado – Advogado – E-mail: drjonas5256@gmail.com
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