A OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR - OODC (SOLO CRIADO)
A outorga Onerosa do Direito de construir (OODC), também conhecida como Solo Criado, é um instrumento regulamentado pelo Estatuto da Cidade e instituído na legislação urbanística do Brasil, ou seja, é um instituto que regula o Uso do Solo Urbano e tem relação direta com o adensamento de áreas, pois é um indicador das áreas onde a concentração de pessoas deverá ser maior, uma vez que por meio de sua aplicação o empreendedor pode construir acima do coeficiente fixado em lei, condicionado a uma contrapartida financeira em favor do Município, conforme estabelecida no Plano Diretor Municipal e legislação regulamentadora. Um conceito importante para a compreensão da Outorga Onerosa do Direito de Construir é o Coeficiente de Aproveitamento Básico, patamar a partir do qual se aplica o referido instrumento. O Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB), deve ser estabelecido de forma a acomodar a maior parte da produção das edificações da cidade, variando de cidade para cidade. Por exemplo, o CAB a ser adotado poderá ser 1 (um), se a maior parte das edificações existentes se enquadram nesse índice. Alternativamente ao estabelecimento de um Coeficiente Básico se pode estabelecer uma Densidade Básica (expressa em habitantes por hectare ou por metro quadrado). A discussão da matéria em São José está sendo feita no PDPSJ.
Destinação dos Recursos Arrecadados via OODC – Os recursos obtidos com a venda de Solo Criado são canalizados para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano - FMDU e aplicados na reestruturação das áreas onde ocorrerá a sobredensidade, na infraestruturação de áreas e, ainda, na recuperação ambiental, remoção e construção de moradias destinadas à população de baixa renda.
Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – O Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano - FMDU, s ser criado através de lei municipal, destinado a propiciar apoio e suporte financeiro à consecução de projetos relacionados com a proteção ambiental, habitacional e implementação de equipamentos públicos e comunitários, especialmente nas Zonas Especial de Interesse Social (ZEIS), por meio, entre outros, dos recursos oriundos da Outorga Onerosa da Licença para Construir (Solo Criado).
Como Solicitar a OODC: Somente Após Aprovação do Plano Diretor da Cidade
A solicitação é feita por meio da abertura de processo administrativo perante a Prefeitura competente, mediante pagamento da taxa de expediente. O processo de Análise da Possibilidade de Concessão de Licença Onerosa deve conter uma solicitação do empreendedor com as seguintes informações: Nome ou razão social do requerente; CPF / CNPJ, endereço e telefone para contato do requerente; Finalidade: se residencial ou comercial; Endereço completo do local para o qual é solicitada a Licença; Coeficiente de aproveitamento adicional pretendido; Coeficiente de aproveitamento total; Área total do(s) lote(s); Área total a ser construída. É necessário anexar cópias de documentos como comprovante de propriedade do imóvel (escritura); IPTU do(s) lote(s); Uso do Solo; Decreto de remembramento (se mais de um lote); Inscrição cadastral única (se mais de um lote).
Possíveis Formas de Pagamento – O pagamento da Licença Onerosa pode ser efetuado à vista ou a prazo (em parcelas mensais, bimestrais ou trimestrais), devendo a primeira ser quitada no instante da concessão da Licença. Caso parcelado será elaborado um Termo de Confissão de Dívida e Assunção de Responsabilidade, devendo ser anexado ao processo cópia do Contrato Social da empresa e dos documentos pessoais de seu responsável.
Da Fórmula para Aplicação da OODC
A definição dos valores dos imóveis urbanos é feita através de plantas de valores fiscais municipais. Estas oferecem as bases para a cobrança do imposto predial, e costumam ser bastante desatualizadas, uma vez que a sua atualização depende de aprovação pelo legislativo municipal, e é considerada uma iniciativa impopular
As cidades maiores e capitais contam, algumas vezes, com outras plantas de valores complementares, atualizadas, para a cobrança de outros tributos, contribuições e encargos não legalmente vinculados à planta de valores oficial, como o imposto de transmissão imobiliária e a própria OODC. Esta situação, entretanto, ainda é excepcional no quadro nacional. Além disso, essas plantas muitas vezes não consideram os terrenos em separado, e em muitas situações não há terrenos equivalentes para realizar o cálculo em cada área em que incida a OODC. Assim, mesmo a cidade de São Paulo utiliza a que hoje é considerada a forma de cálculo mais simples e de incidência geral: aquela baseada no terreno virtual.
A fórmula geral pode ser assim definida (adotada na Cidade de São Paulo):
Ct = Fp x Fs x B Onde:
Ct = contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional.
Fp = fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4.
Fs = fator de interesse social, entre 0 e 1,0.
B = benefício econômico agregado ao imóvel, calculado segundo a seguinte equação: vt ÷ CAb, sendo vt = valor do m² do terreno fixado na Planta Genérica de Valores - PGV e CAb = Coeficiente de Aproveitamento Básico.
Os fatores Fp e Fs da equação poderão ser fixados para as zonas ou parte delas, distritos ou subperímetros destes, áreas de Operação Urbana Consorciada e de Projetos Estratégicos ou seus setores.
Os fatores mencionados no parágrafo anterior deverão variar em função dos objetivos de desenvolvimento urbano e das diretrizes de uso e ocupação do solo, estabelecidas no Plano Diretor da Cidade.
Da Dificuldade na Aplicação da OODC – Falta de unidade em relação ao objetivo geral da OODC: a recuperação de mais-valias fundiárias. Baixo volume de recursos arrecadados. Apesar disso, a OODC é valorizada pelas Prefeituras como fonte de recursos diretamente aplicáveis em melhorias urbanas.
Fatores para a baixa arrecadação da OODC:
1. As isenções ou usos sobre os quais a OODC não se aplica.
2. Redutores, introduzidos por ocasião do processo de aprovação.
3. A fórmula de cálculo baseada no VV dos terrenos.
4. A pequena diferença entre os CAb e CAm (Coeficiente de Aproveitamento Máximo).
Falta de evidências das consequências do instrumento sobre o preço dos terrenos nas áreas objeto da aplicação.
Antes da Aprovação do PDPSJ, cabe à administração municipal esclarecer aos josefenses o que está sendo indagado na Cidade de São Paulo: “A cobrança da outorga onerosa, cuja presença é destaque no plano, confere ao município um estoque de “terrenos virtuais”, pois aos terrenos físicos se aloca somente parte do direito de construir, ficando o município com o saldo, por meio da cobrança de outorga. A propriedade de terrenos é pulverizada e os seus preços se movem sob regras de mercado, mas a outorga tem preço definido e representa uma concentração de estoque em poder de um único agente do mercado, que não se submete a pressões, uma vez que o preço do direito de construir é tabelado. Quanto este preço é muito alto, como é o caso de São Paulo por meio do novo Plano Diretor, os terrenos nos quais os direitos se apoiam não tendem a perder preço, de modo que crescerão os custos do produto final com o cômputo dos elevados custos da outorga. Evidenciando-se que não há concentração de propriedade de terrenos e que o monopólio do direito de construir cobrado a preços muito altos está com a prefeitura, quem pode ser rotulado de especulador imobiliário, adjetivação tão ao gosto dos críticos da ação empreendedora no mercado imobiliário?”
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